Hinweis: Die Stadtkämmerei verschiebt die Abbuchung und mögliche anstehende Mahnungen für die Vierteljahresrate der Grundbesitzabgaben zum 15. Februar 2025 um einen Monat. Die Reform der Grundsteuer hat zu einer Vielzahl von Nachfragen geführt, die nun von der Stadtkämmerei bearbeitet werden müssen. Alle Infos
Allgemeines
Welche Bedeutung hat die Grundsteuer für Kommunen?
Kommunalsteuern, besonders die Grundsteuer, sind wichtig für die Finanzierung der örtlichen Verwaltung und der öffentlichen Dienstleistungen.
Die Einnahmen aus diesen Steuern sorgen dafür, dass wichtige öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Schwimmbäder und Bibliotheken betrieben und erhalten werden. Außerdem ermöglicht es Investitionen in die lokale Infrastruktur, wie den Bau und die Reparatur von Straßen, Radwegen und Brücken.
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Sie hilft, die Lebensqualität vor Ort zu sichern und zu verbessern. Weil sie verlässlich und planbar ist, bietet sie den Gemeinden eine solide Grundlage für langfristige Entwicklungen und nachhaltige Investitionen.
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die Grundsteuer musste reformiert werden, weil das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Regelung für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Werte, die der Steuer zugrunde lagen, waren in den alten Bundesländern seit 1964, in den neuen Bundesländern seit 1935 nicht mehr aktualisiert worden. In dieser Zeit haben sich die Immobilienwerte und Grundstückswerte stark verändert, was die bisherige Grundsteuer nicht berücksichtigte. Daher mussten Bund und Länder nach dem Urteil neue Gesetze machen, die ab 2025 in Kraft treten.
Kommunen können die Höhe der Grundsteuer nur über den Hebesatz beeinflussen. Alle anderen Kriterien sind gesetzlich vorgegeben. Trotz aufkommensneutraler Hebesätze führt die Neuregelung in Stuttgart im Vergleich zum bisherigen Recht zu Belastungsverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken. Es gibt Grundstücke, für die ab 2025 mehr Grundsteuer gezahlt werden muss als bisher und welche, für die weniger Grundsteuer gezahlt werden muss. Dies ist eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.
Welche Arten der Grundsteuer gibt es?
Wer in Deutschland ein Grundstück, eine Wohnung oder eine Immobilie besitzt, muss jährlich Grundsteuer zahlen. Die Höhe der Steuer hängt von der Art des Grundstücks ab.
Es gibt zwei Hauptarten der Grundsteuer:
- Grundsteuer A: Sie betrifft land‐ und forstwirtschaftliche Grundstücke. Das bedeutet, wenn ein Grundstück landwirtschaftlich genutzt wird, fällt es unter diese Kategorie.
- Grundsteuer B: Sie gilt für unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht landwirtschaftlich genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise Wohnhäuser und Geschäftsgebäude.
Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen den Kommunen zu. Die Steuer wird in der Regel quartalsweise gezahlt.
Was definiert das Landesgrundsteuergesetz?
Baden‐Württemberg gehört zu den Bundesländern, die sich bei der Grundsteuerreform nicht dem Bundesmodell angeschlossen haben. Stattdessen wurde ein eigenes Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) (Öffnet in einem neuen Tab) verabschiedet.
Folgende Änderungen sind wesentlich:
- Grundsteuer B: Bei der Berechnung der Steuer für bebaute und unbebaute Grundstücke wendet Baden‐Württemberg das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ (Öffnet in einem neuen Tab) an. Die Bewertung basiert im Kern auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Die Art der Bebauung spielt dabei keine Rolle mehr. Diese Änderung hat das Land vorgesehen, um das System zu vereinfachen und zu vereinheitlichen.
- Grundsteuer A: Bei land‐ und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken folgt Baden‐Württemberg weitgehend dem Bundesmodell. Der Bodenrichtwert ist für die Grundsteuer A nicht relevant. Die Bewertung erfolgt nach einem typisierenden Ertragswertverfahren, das weitgehend auf Daten der Agrarstatistik des Bundes beruht.
Wie wird die Grundsteuer ermittelt?
Die Grundsteuer wird nach dem Gesetz in einem dreistufigen Verfahren festgesetzt. Dieses Grundprinzip gilt für alle Bundesländer, unabhängig davon, ob sie das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell anwenden. An der Berechnung sind sowohl das Finanzamt als auch die Kommune beteiligt:
1. Grundsteuerwert: Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert. Bei der Grundsteuer B wird in Baden‐Württemberg die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert (Öffnet in einem neuen Tab) multipliziert. Der Wert der Grundstücksfläche basiert in der Regel auf den Angaben in Ihrer Steuererklärung. Das Ergebnis wird im Grundsteuerwertbescheid festgehalten. Der Einspruch muss beim zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats nach Zugang eingelegt werden.
2. Grundsteuermessbetrag: Anschließend multipliziert das Finanzamt den Grundsteuerwert mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl für Baden‐Württemberg (Öffnet in einem neuen Tab). Für Betriebe der Land‐ und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl 0,55 Promille. Für Grundstücke beträgt die Steuermesszahl grundsätzlich 1,30 Promille. Die Steuermesszahl kann auf Antrag beim Finanzamt ermäßigt werden, zum Beispiel um 30 Prozent auf 0,91 Promille, wenn eine überwiegende Wohnnutzung vorliegt. Das Ergebnis wird im Grundsteuermessbescheid festgehalten. Der Einspruch muss beim zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats nach Zugang eingelegt werden.
3. Grundsteuer: Die Stadtkämmerei Stuttgart multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit dem von der Landeshauptstadt neu festgelegten Hebesatz von 160 Prozent. Das Ergebnis ist die Jahresgrundsteuer, die Sie dem Grundsteuerbescheid der Stadtkämmerei entnehmen können. Der Widerspruch gegen diesen Bescheid ist innerhalb eines Monats nach Zugang bei der Stadtkämmerei einzulegen. Auf diesem Wege können keine Besteuerungsgrundlagen angefochten werden, die das Finanzamt festsetzt.
Warum betrifft die Grundsteuer auch Mieter?
Die Grundsteuer wirkt sich auf die Mieterschaft aus, weil die meisten Mietverträge es den Grundstücksbesitzenden ermöglichen, diese Steuer als Teil der Betriebskosten (Nebenkosten) auf die Mietenden umzulegen. Diese Praxis ist weit verbreitet und führt dazu, dass die finanzielle Belastung durch die Grundsteuer sowohl von den Grundstücksbesitzenden als auch von den Mietenden getragen wird.
Kann die Grundsteuer erlassen werden?
Ja, die Grundsteuer kann erlassen werden, aber für die Grundsteuer B nur, wenn der Grund und Boden unter § 56 LGrStG fällt. Dies umfasst Kulturgüter oder öffentliche Grünanlagen.
Bodenrichtwert
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für die Grundsteuer B?
Der Bodenrichtwert in Baden‐Württemberg ist ein wichtiger Faktor, um den Wert eines Grundstücks für die Grundsteuer B zu bestimmen. Das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell berücksichtigt dabei nur den Wert des Bodens – unabhängig davon, ob und wie das Grundstück bebaut ist.
Die Verwendung des Bodenrichtwerts als Basis für die Bewertung sorgt für Klarheit, weil er den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer bestimmten Gegend widerspiegelt. Dadurch wird der Grundstückswert nachvollziehbarer und transparenter.
Aber ein Bodenrichtwert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag und spezifische Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks, so dass der tatsächliche Wert eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen kann.
Wer hat den Bodenrichtwert festgelegt?
Der Bodenrichtwert wurde zum Stichtag 1. Januar 2022 vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart festgelegt und in der Datenbank Boris BW (Öffnet in einem neuen Tab) veröffentlicht.
Der örtliche Gutachterausschuss besteht aus unabhängigen und sachverständigen Mitgliedern, die sowohl lokale Marktkenntnisse als auch Fachwissen in der Immobilienbewertung haben. Weitere Informationen bietet die Webseite zu den Bodenrichtwerten mit Hinweisen zur Grundsteuer B.
Der nächste Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 2029.
Kann ein geringerer Bodenwert für den Grundsteuermessbetrag verwendet werden?
Ja, aber es muss ein qualifiziertes Gutachten dem Finanzamt vorgelegt werden und die Höhe der Abweichung muss mindestens 30 Prozent des vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwert betragen.
Gutachten bietet auch der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle (Öffnet in einem neuen Tab) an.
Warum hat meine Gartenfläche denselben Bodenrichtwert wie der Rest des Grundstücks?
Alleine die Nutzung als Gartenfläche sagt noch nichts darüber aus, inwieweit die Fläche Bauland ist. In bebauten Gebieten zählen in der Regel auch nicht bebaubare Grundstücksflächen wie zum Beispiel Ziergärten bei Einfamilienhausgrundstücken zum Bauland.
Die Größe der nicht bebaubaren, aber zum Bauland zählenden Grundstücksfläche hat regelmäßig Einfluss auf das Maß der Bebauung. Hinzu kommt, dass der Bodenwert für Bodenrichtwertzonen und nicht für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile festgesetzt wird.
Ist der Bodenrichtwert der Marktwert meines Grundstücks?
Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives unbebautes Grundstück mit definierten Merkmalen wie zum Beispiel Art und Maß der Bebauung. Dieses fiktive Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet.
Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen typisch für die Zone (Gebiet) sein. Das heißt: Innerhalb einer Zone können die Merkmale zwischen den tatsächlich vorhandenen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück auch abweichen.
Lagebedingte Wertunterschiede dürfen innerhalb einer Zone beispielsweise plus/minus 30 Prozent betragen. Der Bodenrichtwert muss daher nicht mit dem Marktwert Ihres Grundstücks identisch sein.
Grundsteuerwert
Wie errechnet sich der Grundsteuerwert?
Der Grundsteuerwert für die Grundsteuer B in Baden‐Württemberg ergibt sich aus der Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert:
- Die Grundstücksfläche ist die tatsächliche Fläche des Grundstücks in Quadratmetern.
- Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens pro Quadratmeter. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt und in der Datenbank Boris BW (Öffnet in einem neuen Tab) veröffentlicht.
Warum wurde der Grundsteuerwert geschätzt?
Ein Grundsteuerwert wird geschätzt, wenn keine Steuererklärung abgegeben wurde. Die Angabe ist notwendig, um dennoch eine Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer zu haben.
Wird das Gebäude bei der Grundsteuer B nicht mehr mitbewertet?
Ja, die Bebauung hat für die Höhe der Grundsteuer in Baden‐Württemberg keine Bedeutung mehr.
Für die Berechnung der Grundsteuer werden nur noch der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche herangezogen. Diese Änderung hat der Gesetzgeber vorgesehen, um das System zu vereinfachen und zu vereinheitlichen. Gebäude haben somit keinen Einfluss mehr auf die Höhe der Grundsteuer, was für einige Grundstückbesitzerinnen und Grundstückbesitzer eine Veränderung in der Steuerlast bedeuten kann.
Eine grafische Übersicht über die bundesweit verschiedenen Modelle zur neuen Grundsteuer B (Öffnet in einem neuen Tab) finden Sie beim Ministerium für Finanzen Baden‐Württemberg.
Warum wird mein Haus als Landwirt jetzt der Grundsteuer B unterstellt?
Im neuen Grundsteuermodell für Baden‐Württemberg unterliegen sowohl Wohnungen und Wohnhäuser von Landwirten als auch von Nicht‐Landwirten der Grundsteuer B. Dies führt zu einer erhöhten Grundsteuerbelastung für alle betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer.
Warum ist mein gesamtes Grundstück als Landwirt nun der Grundsteuer B zugeordnet?
Es ist sehr wahrscheinlich, dass in der Erklärung keine Abgrenzung des sogenannten Wohnteils mit dem landwirtschaftlichen Teil vorgenommen wurde. In Fällen, in denen keine Steuererklärung abgegeben wurde, nimmt das Finanzamt eine Schätzung vor. Dies führt dazu, dass das gesamte Grundstück der Grundsteuer B unterliegt. Dadurch kann sich eine höhere Grundsteuerbelastung ergeben.
Messbetrag
Wie berechnet sich der Messbetrag?
Der Messbetrag für Grundstücke errechnet sich aus dem Grundsteuerwert und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl von 1,30 Promille. Die Steuermesszahl kann auf Antrag beim Finanzamt ermäßigt werden, zum Beispiel um 30 Prozent auf 0,91 Promille, wenn eine überwiegende Wohnnutzung vorliegt.
Für Betriebe der Land‐ und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl 0,55 Promille.
Weitere Angaben zu den Steuermesszahlen sind im Landesgrundsteuergesetz für Baden‐Württemberg (Öffnet in einem neuen Tab) hinterlegt.
Warum wurde der Messbetrag geschätzt?
Es wurde keine Steuererklärung abgegeben.
Warum erhalte ich keine Ermäßigung mehr?
Wenn Sie keine Ermäßigung erhalten, kann dies folgende Gründe haben:
- Keine Abgabe der Steuererklärung: Wenn keine Steuererklärung abgegeben wurde, nimmt das Finanzamt eine Schätzung vor. Bei einer Schätzung erfolgt keine Ermäßigung.
- Fehlender Antrag auf Ermäßigung: Wurde eine Steuererklärung abgegeben, könnte es sein, dass der Antrag auf Ermäßigung nicht angekreuzt wurde. Dieser Antrag kann nachträglich gestellt werden.
Hebesatz
Warum verringert sich der Hebesatz?
Aufgrund der Neuregelung werden Bodenrichtwerte mit aktuellen Wertverhältnissen angesetzt. Würde der Hebesatz gleichbleiben, so wäre die Grundsteuer in Stuttgart um ein Vielfaches höher. Daher musste der Hebesatz für eine aufkommensneutrale Erhebung der Grundsteuer in Stuttgart nach unten angepasst werden.
Was heißt „aufkommensneutraler“ Hebesatz?
Aufkommensneutral bedeutet, dass das Grundsteueraufkommen einer Kommune durch die Grundsteuerreform insgesamt gleich bleibt. Um dieses „Versprechen“ einzulösen, muss das Grundsteueraufkommen im Jahr 2025 dem des Jahres 2024 entsprechen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Grundstückbesitzende die gleiche Grundsteuer zahlt wie im Jahr 2024. Durch die neuen Bewertungsmethoden können Einzelne mehr oder weniger zahlen, solange die Gesamteinnahmen der Kommune nicht steigen.
Wann wurde der Hebesatz beschlossen?
Der Hebesatz für die Grundsteuer wurde am 21. November 2024 vom Gemeinderat der Landeshauptstadt beschlossen. Seit 2025 gilt der neue Hebesatz von 160 Prozent für land‐ und forstwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) und alle anderen (Grundsteuer B). Zuvor lag der Hebesatz bei 520 Prozent. Diese Anpassung betrifft sowohl Grundbesitzerinnen und Grundbesitzer als auch die Mieterinnen und Mieter gleichermaßen.
Warum zahle ich trotz niedrigem Hebesatz mehr Grundsteuer?
Obwohl der Hebesatz in der Landeshauptstadt seit 2025 von 520 Prozent auf 160 Prozent gesenkt wurde, können Sie trotzdem mehr Grundsteuer zahlen. Dies liegt daran, dass die Grundsteuerreform andere Berechnungsgrundlagen eingeführt hat, wie zum Beispiel den Bodenrichtwert und den Grundstückswert. Diese neuen Bewertungsmethoden können zu einem höheren Grundsteuerwert führen, selbst wenn der Hebesatz gesenkt wurde.
Rechtsmittel
Kann ich Widerspruch gegen die festgesetzte Grundsteuer eingelegen?
Ja, es kann Widerspruch gegen die festgesetzte Grundsteuer eingelegt werden, aber die Zuständigkeit muss beachtet werden:
- Fehler bei der Anwendung des Hebesatzes: Wenn ein Fehler bei der Multiplikation des Messbetrags mit dem Hebesatz unterlaufen ist, muss der Widerspruch bei der Stadtkämmerei Stuttgart eingelegt werden.
- Andere Einwendungen: Bei Einwendungen gegen den Grundsteuermessbescheid, den Grundsteuerwertbescheid, die hierin angesetzten Bodenrichtwerte und die Grundstücksgröße, sowie bei vermuteter Verfassungswidrigkeit des LGrStG oder Fragen zu diesen Bereichen wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt.
Was ist zu beachten, bevor ich den Hebesatz oder den Bodenrichtwert beanstande?
Bitte berücksichtigen Sie folgende Hinweise:
- Hebesatz: Der Hebesatz wurde ab 2025 von 520 Prozent auf 160 Prozent und damit auf weniger als ein Drittel gesenkt wurde. Damit wurde die Grundsteuerreform aufkommensneutral umgesetzt, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer ändert sich daher nicht. Zwischen den einzelnen Grundsteuerschuldnern kommt es natürlich zu Verschiebungen, aber das ist die zwingende Folge zur Beseitigung der verfassungswidrigen Ungleichbehandlung im bisherigen Einheitswertrecht. Eine Differenzierung des Hebesatzes lässt das LGrStG nicht zu.
- Bodenrichtwert: Wenn Sie den Bodenrichtwert für Ihren Grundbesitz nicht für richtig halten, beachten Sie bitte, dass dieser vom Gutachterausschuss Stuttgart, einem unabhängigen Expertengremium, festgelegt wird. Dabei wird der Wert nicht für einzelne Grundstücke, sondern für eine ganze Bodenrichtwertzone bestimmt, für die dieser Wert typisch ist. Individuelle Abweichungen bis zu 30 Prozent sind hinzunehmen. Für Abweichungen über 30 Prozent eröffnet § 38 Abs. 4 LGrStG die Möglichkeit, beim Finanzamt einen Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Wertes zu stellen, wenn dieser durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird. Bitte beachten Sie hierzu die umfangreichen Informationen der Landesfinanzverwaltung zur „Einreichen eines Gutachtens“ unter grundsteuer‐bw.de (Öffnet in einem neuen Tab). Bitte beachten Sie, dass der Bodenrichtwert auf den 1. Januar 2022 für den gesamten Hauptfeststellungszeitraum (7 Jahre) maßgeblich ist.
Ich habe Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid oder Grundsteuerwertbescheid eingelegt. Muss ich auch Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen?
Nein. Ändert das Finanzamt aufgrund eines Einspruchs den Grundlagenbescheid, also Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid, passt die Stadt nach Erhalt des geänderten Grundlagenbescheids den Folgebescheid, also Grundbesitzabgaben‐Jahresbescheid, entsprechend an. Ein zusätzlicher Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist daher nicht notwendig.
Muss ich trotz Widerspruch die Grundsteuer zahlen?
Ja, die Einlegung eines Widerspruchs ändert nichts an der Fälligkeit der Grundsteuer. Sofern Sie bisher am 1. Juli die gesamte Jahresgrundsteuer gezahlt haben, wird diese Jahreszahlung für die neue Grundsteuer übernommen. Sollten Sie dies ab 2026 nicht mehr wünschen, wenden Sie sich bitte an die Stadtkämmerei.
Zahlung
Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden?
Die Grundsteuer muss in der Regel in vierteljährlichen Raten bezahlt werden. Die Fälligkeitstermine sind:
- 15. Februar
- 15. Mai
- 15. August
- 15. November
Kann ein Mieter die Grundsteuer direkt bezahlen?
Ja, bitte geben Sie das Buchungszeichen an. So kann die Zahlung zugeordnet werden.
Kann ich bei Mietausfällen einen Erlass der Grundsteuer beantragen?
Nein, nach neuem Recht stellt dies keinen Erlassgrund mehr dar, da die Bebauung nach neuem Recht irrelevant ist.
Wird der bisherige Antrag auf Jahreszahlung im neuen Verfahren übernommen?
Ja, sofern bisher die gesamte Jahresgrundsteuer am 1. Juli gezahlt wurde, wird diese Jahreszahlung für die neue Grundsteuer übernommen. Sollte dies ab 2026 nicht mehr gewünscht sein, so ist dies bei der Stadtkämmerei zu beantragen.
Ist eine Aussetzung der Vollziehung, Stundung oder Erlass möglich?
Folgende Regelungen wurden getroffen:
- Aussetzung der Vollziehung: Eine Aussetzung der Vollziehung der Grundsteuerfestsetzung ist nur möglich, wenn Sie beim Finanzamt Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid eingelegt und hierfür Aussetzung der Vollziehung beantragt haben. Wenn das Finanzamt die Vollziehung aussetzt, erhalten Sie und die Stadtkämmerei vom Finanzamt eine Nachricht. Die
Stadtkämmerei setzt die Vollziehung dann von Amts wegen aus, ein Antrag ist nicht notwendig. Sollte das Finanzamt über den Aussetzungsantrag noch nicht entschieden haben, wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt. - Stundung: Eine Stundung ist nur möglich, wenn Sie zur Fälligkeit die Mittel zur Zahlung der Grundsteuer nicht haben und Sie sich auch nicht auf zumutbarem Wege beschaffen können. Dies muss bei einem entsprechenden Antrag belegt und ein Ratenplan beigefügt werden.
- Erlass: Die bisherige Möglichkeit des Erlasses bei Mietausfällen wurde nicht in das LGrStG übernommen, da die Gebäude für die Grundstücksbewertung keine Rolle mehr spielen. Ein Erlassantrag kann auch nicht damit begründet werden, dass die neue Grundsteuer wesentlich von der bisherigen abweicht, denn dies hat der Gesetzgeber zur Beseitigung der Verfassungswidrigkeit des bisherigen Rechts bewusst in Kauf genommen.
