Fragen zur Grundsteuer

Die Kommunalsteuern, insbesondere die Grundsteuer, sind für die Finanzierung der lokalen Verwaltung und öffentlichen Dienstleistungen von zentraler Bedeutung. 

Die Einnahmen sichern unter anderem den Betrieb und Unterhalt wichtiger öffentlicher Einrichtungen wie Schulen, Kindertagesstätten, Schwimmbäder und Bibliotheken. Darüber hinaus ermöglichen sie wichtige Investitionen in die lokale Infrastruktur wie den Bau und die Sanierung von Straßen, Radwegen und Brücken.

Die Grundsteuer ist dabei eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Sie trägt wesentlich zur Sicherung und Verbesserung der Lebensqualität vor Ort bei. Als verlässliche und planbare Einnahmequelle bietet sie den Kommunen eine solide Grundlage für langfristige Entwicklungen und nachhaltige Investitionen.

Die Grundsteuer musste reformiert werden, weil das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Regelung für verfassungswidrig erklärt hatte. Die Werte, die der Steuer zugrunde lagen, waren in den alten Bundesländern seit 1964, in den neuen Bundesländern seit 1935 nicht mehr aktualisiert worden. In dieser Zeit haben sich die Immobilienwerte stark verändert, was die bisherige Grundsteuer nicht berücksichtigte.

Bund und Länder waren daher nach dem Urteil aufgefordert, gesetzliche Grundlagen zu schaffen, die ab 2025 in Kraft treten. Städte und Kommunen können die Höhe der Grundsteuer nur über den Hebesatz beeinflussen. Alle anderen Kriterien sind gesetzlich vorgegeben.

Trotz aufkommensneutraler Hebesätze führt die Neuregelung in Stuttgart gegenüber dem bisherigen Recht zu Belastungsverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken. Es gibt also Grundstücke, die ab 2025 mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher und Grundstücke, die weniger Grundsteuer zahlen müssen als bisher. Dies ist eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.

Wer in Deutschland ein Grundstück, eine Wohnung oder eine Immobilie besitzt, muss jährlich Grundsteuer zahlen. Die Höhe der Steuer hängt von der Art des Grundstücks ab.

Es gibt zwei Hauptarten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A: Sie betrifft land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Das bedeutet, wenn ein Grundstück landwirtschaftlich genutzt wird, fällt es unter diese Kategorie.
• Grundsteuer B: Sie gilt für unbebaute und bebaute Grundstücke, die nicht landwirtschaftlich genutzt werden. Dazu zählen beispielsweise Wohnhäuser und Geschäftsgebäude.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen komplett den Kommunen zu. Die Steuer wird in der Regel quartalsweise gezahlt.

Baden‐Württemberg gehört zu den Bundesländern, die sich bei der Grundsteuerreform nicht dem Bundesmodell angeschlossen haben. Stattdessen wurde ein eigenes  Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) (Öffnet in einem neuen Tab) verabschiedet.

Folgende Änderungen sind wesentlich:

• Bei der Berechnung der Steuer für bebaute und unbebaute Grundstücke (Grundsteuer B) wendet Baden-Württemberg das sogenannte  "modifizierte Bodenwertmodell" (Öffnet in einem neuen Tab) an. Die Bewertung basiert im Kern auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Die Art der Bebauung spielt dabei keine Rolle. Diese Änderung hat das Land vorgesehen, um das System zu vereinfachen und zu vereinheitlichen.
• Bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Grundsteuer A) folgt Baden-Württemberg weitgehend dem Bundesmodell.

Die Grundsteuer wird nach dem Gesetz in einem dreistufigen Verfahren festgesetzt. Dieses Grundprinzip gilt für alle Bundesländer, unabhängig davon, ob sie das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell anwenden. An der Berechnung sind sowohl das Finanzamt als auch die Kommune beteiligt:

1. Grundsteuerwert: Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert. Bei der Grundsteuer B wird in Baden-Württemberg die Grundstücksfläche mit dem  Bodenrichtwert (Öffnet in einem neuen Tab) multipliziert. Der Wert der Grundstücksfläche basiert in der Regel auf den Angaben in Ihrer Steuererklärung. Das Ergebnis wird im Grundsteuermessbescheid festgehalten. Der Widerspruch muss beim zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats nach Zugang eingelegt werden.

2. Grundsteuermessbetrag: Anschließend multipliziert das Finanzamt den Grundsteuerwert mit der gesetzlich festgelegten  Steuermesszahl für Baden-Württemberg (Öffnet in einem neuen Tab). Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl 0,55 Promille. Für Grundstücke beträgt die Steuermesszahl grundsätzlich 1,30 Promille. Das Ergebnis wird im Grundsteuermessbescheid festgehalten. Der Widerspruch muss beim zuständigen Finanzamt innerhalb eines Monats nach Zugang eingelegt werden. 

3. Grundsteuer: Die Stadtkämmerei Stuttgart multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit dem von der Landeshauptstadt  neu festgelegten Hebesatz von 160 Prozent. Das Ergebnis ist die Jahresgrundsteuer, die Sie dem Grundsteuerbescheid der Stadtkämmerei entnehmen können. Der Widerspruch gegen diesen Bescheid ist innerhalb eines Monats nach Zugang bei der Stadtkämmerei einzulegen. Auf diesem Wege können keine Besteuerungsgrundlagen angefochten werden, die das Finanzamt festsetzt.

Ja, die Grundsteuer kann erlassen werden, aber für die Grundsteuer B nur, wenn der Grund und Boden unter § 56 LGrStG fällt. Dies umfasst Kulturgüter oder öffentliche Grünanlagen.

Der Bodenrichtwert ist in Baden‐Württemberg ein zentraler Faktor bei der Ermittlung des Grundstückswerts für die Grundsteuer B. Das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell berücksichtigt dabei nur den Wert des Bodens - unabhängig davon, ob und wie das Grundstück bebaut ist.

Die Nutzung des Bodenrichtwertes als Bewertungsgrundlage trägt zur Transparenz bei, da er den durchschnittlichen Lagewert des Bodens in einem bestimmten Gebiet widerspiegelt. Aber: Ein Bodenrichtwert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag und spezifische Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks, so dass der tatsächliche Wert eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen kann.

Der Bodenrichtwert wurde am Stichtag 1. Januar 2022 vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegt und in der  Datenbank Boris BW (Öffnet in einem neuen Tab) veröffentlicht.

Der örtliche Gutachterausschuss besteht aus unabhängigen und sachverständigen Mitgliedern, die sowohl lokale Marktkenntnisse als auch Fachwissen in der Immobilienbewertung haben.

Der nächste Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 2029.

Ja, aber es muss ein qualifiziertes Gutachten dem Finanzamt vorgelegt werden und die Höhe der Abweichung muss mindestens 30 Prozent des vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwert betragen. Gutachten bietet auch das  Stadtmessungsamt an.

Der Grundsteuerwert für die Grundsteuer B in Baden-Württemberg ergibt sich aus der Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert:

• Die Grundstücksfläche ist die tatsächliche Fläche des Grundstücks in Quadratmetern.
• Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens pro Quadratmeter. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt und in der  Datenbank Boris BW (Öffnet in einem neuen Tab) veröffentlicht.

Ein Grundsteuerwert wird geschätzt, wenn keine Steuererklärung abgegeben wurde. Die Angabe ist notwendig, um dennoch eine Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer zu haben. 

Ja, die Bebauung hat für die Höhe der Grundsteuer in Baden-Württemberg keine Bedeutung mehr.  

Für die Berechnung der Grundsteuer werden nur noch der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche herangezogen. Diese Änderung hat der Gesetzgeber vorgesehen, um das System zu vereinfachen und zu vereinheitlichen. Gebäude haben somit keinen Einfluss mehr auf die Höhe der Grundsteuer, was für einige Grundstückbesitzerinnen und Grundstückbesitzer eine Veränderung in der Steuerlast bedeuten kann.

Eine grafische Übersicht über die  bundesweit verschiedenen Modelle zur neuen Grundsteuer B (Öffnet in einem neuen Tab) finden Sie beim Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg.

Im neuen Grundsteuermodell für Baden‐Württemberg unterliegen sowohl Wohnungen und Wohnhäuser von Landwirten als auch von Nicht‐Landwirten der Grundsteuer B. Dies führt zu einer erhöhten Grundsteuerbelastung für alle betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer.

Es ist sehr wahrscheinlich, dass in der Erklärung keine Abgrenzung des sogenannten Wohnteils mit dem landwirtschaftlichen Teil vorgenommen wurde. In Fällen, in denen keine Steuererklärung abgegeben wurde, nimmt das Finanzamt eine Schätzung vor. Dies führt dazu, dass das gesamte Grundstück der Grundsteuer B unterliegt. Dadurch kann sich eine höhere Grundsteuerbelastung ergeben.

Der Messbetrag für Grundstücke errechnet sich aus dem Grundsteuerwert und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl von 1,30 Promille. Die Steuermesszahl kann auf Antrag beim Finanzamt ermäßigt werden, zum Beispiel um 30 Prozent auf 0,91 Promille, wenn eine überwiegende Wohnnutzung vorliegt.

Für Betriebe der Land‐ und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl 0,55 Promille.

Weitere Angaben zu den Steuermesszahlen sind im  Landesgrundsteuergesetz für Baden-Württemberg (Öffnet in einem neuen Tab) hinterlegt.

Es wurde keine Steuererklärung abgegeben.

Wenn Sie keine Ermäßigung erhalten, kann dies folgende Gründe haben:

• Keine Abgabe der Steuererklärung: Wenn keine Steuererklärung abgegeben wurde, nimmt das Finanzamt eine Schätzung vor. Bei einer Schätzung erfolgt keine Ermäßigung.
• Fehlender Antrag auf Ermäßigung: Wurde eine Steuererklärung abgegeben, könnte es sein, dass der Antrag auf Ermäßigung nicht angekreuzt wurde. Dieser Antrag kann nachträglich gestellt werden.

Aufgrund der Neuregelung werden Bodenrichtwerte mit aktuellen Wertverhältnissen angesetzt. Würde der Hebesatz gleichbleiben, so wäre die Grundsteuer in Stuttgart um ein Vielfaches höher. Daher musste der Hebesatz für eine aufkommensneutrale Erhebung der Grundsteuer in Stuttgart nach unten angepasst werden.

Aufkommensneutral bedeutet, dass das Grundsteueraufkommen einer Kommune durch die Grundsteuerreform insgesamt gleich bleibt. Um dieses „Versprechen“ einzulösen, muss das Grundsteueraufkommen im Jahr 2025 dem des Jahres 2024 entsprechen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Grundstückbesitzende die gleiche Grundsteuer zahlt wie im Jahr 2024. Durch die neuen Bewertungsmethoden können Einzelne mehr oder weniger zahlen, solange die Gesamteinnahmen der Kommune nicht steigen.

Der Hebesatz für die Grundsteuer wurde am 21. November 2024 vom Gemeinderat der Landeshauptstadt beschlossen. Seit 2025 gilt der neue Hebesatz von 160 Prozent für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) und alle anderen (Grundsteuer B). Zuvor lag der Hebesatz bei 520 Prozent. Diese Anpassung betrifft sowohl Grundbesitzerinnen und Grundbesitzer als auch die Mieterinnen und Mieter gleichermaßen.

Obwohl der Hebesatz in der Landeshauptstadt seit 2025 von 520 Prozent auf 160 Prozent gesenkt wurde, können Sie trotzdem mehr Grundsteuer zahlen. Dies liegt daran, dass die Grundsteuerreform andere Berechnungsgrundlagen eingeführt hat, wie zum Beispiel den Bodenrichtwert und den Grundstückswert. Diese neuen Bewertungsmethoden können zu einem höheren Grundsteuerwert führen, selbst wenn der Hebesatz gesenkt wurde.

Ja, es kann Widerspruch gegen die festgesetzte Grundsteuer eingelegt werden, aber die Zuständigkeit muss beachtet werden:

• Fehler bei der Anwendung des Hebesatzes: Wenn ein Fehler bei der Multiplikation des Messbetrags mit dem Hebesatz unterlaufen ist, muss der Widerspruch bei der Stadtkämmerei Stuttgart eingelegt werden.
• Andere Einwendungen: Bei Einwendungen gegen den Grundsteuermessbescheid, den Grundsteuerwertbescheid, die hierin angesetzten Bodenrichtwerte und die Grundstücksgröße, sowie bei vermuteter Verfassungswidrigkeit des LGrStG oder Fragen zu diesen Bereichen wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt.

Bitte berücksichtigen Sie folgende Hinweise:

• Hebesatz: Der Hebesatz wurde ab 2025 von 520 Prozent auf 160 Prozent und damit auf weniger als ein Drittel gesenkt wurde. Damit wurde die Grundsteuerreform  aufkommensneutral umgesetzt, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer ändert sich daher nicht. Zwischen den einzelnen Grundsteuerschuldnern kommt es natürlich zu Verschiebungen, aber das ist die zwingende Folge zur Beseitigung der verfassungswidrigen Ungleichbehandlung im bisherigen Einheitswertrecht. Eine Differenzierung des Hebesatzes lässt das LGrStG nicht zu.
• Bodenrichtwert: Wenn Sie den Bodenrichtwert für Ihren Grundbesitz nicht für richtig halten, beachten Sie bitte, dass dieser vom Gutachterausschuss Stuttgart, einem unabhängigen Expertengremium, festgelegt wird. Dabei wird der Wert nicht für einzelne Grundstücke, sondern für eine ganze Bodenrichtwertzone bestimmt, für die dieser Wert typisch ist. Individuelle Abweichungen bis zu 30 Prozent sind hinzunehmen. Für Abweichungen über 30 Prozent eröffnet § 38 Abs. 4 LGrStG die Möglichkeit, beim Finanzamt einen Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Wertes zu stellen, wenn dieser durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird. Bitte beachten Sie hierzu die umfangreichen Informationen der Landesfinanzverwaltung zur „Einreichen eines Gutachtens“ unter  grundsteuer-bw.de (Öffnet in einem neuen Tab). Bitte beachten Sie, dass der Bodenrichtwert auf den 1. Januar 2022 für den gesamten Hauptfeststellungszeitraum (7 Jahre) maßgeblich ist.

Nein. Ändert das Finanzamt aufgrund eines Einspruchs den Grundlagenbescheid, also Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid, passt die Stadt nach Erhalt des geänderten Grundlagenbescheids den Folgebescheid, also Grundbesitzabgaben-Jahresbescheid, entsprechend an. Ein zusätzlicher Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist daher nicht notwendig.

Die Einlegung eines Widerspruchs ändert nichts an der Fälligkeit der Grundsteuer. Sofern Sie bisher die gesamte Jahresgrundsteuer am 1. Juli gezahlt haben, wird diese Jahreszahlung für die neue Grundsteuer übernommen. Sollten Sie dies ab 2026 nicht mehr wünschen, wenden Sie sich bitte an die Stadtkämmerei.

Die Grundsteuer muss in der Regel in vierteljährlichen Raten bezahlt werden. Die Fälligkeitstermine sind:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Ja, bitte geben Sie das Buchungszeichen an. So kann die Zahlung zugeordnet werden.

Nein, nach neuem Recht stellt dies keinen Erlassgrund mehr dar, da die Bebauung nach neuem Recht irrelevant ist.

Ja, sofern bisher die gesamte Jahresgrundsteuer am 1. Juli gezahlt wurde, wird diese Jahreszahlung für die neue Grundsteuer übernommen. Sollte dies ab 2026 nicht mehr gewünscht sein, so ist dies bei der Stadtkämmerei zu beantragen.

Folgende Regelungen wurden getroffen:

• Aussetzung der Vollziehung: Eine Aussetzung der Vollziehung der Grundsteuerfestsetzung ist nur möglich, wenn Sie beim Finanzamt Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid eingelegt und hierfür Aussetzung der Vollziehung beantragt haben. Wenn das Finanzamt die Vollziehung aussetzt, erhalten Sie und die Stadtkämmerei vom Finanzamt eine Nachricht. Die
  Stadtkämmerei setzt die Vollziehung dann von Amts wegen aus, ein Antrag ist nicht notwendig. Sollte das Finanzamt über den Aussetzungsantrag noch nicht entschieden haben, wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt.
• Stundung: Eine Stundung ist nur möglich, wenn Sie zur Fälligkeit die Mittel zur Zahlung der Grundsteuer nicht haben und Sie sich auch nicht auf zumutbarem Wege beschaffen können. Dies muss bei einem entsprechenden Antrag belegt und ein Ratenplan beigefügt werden.
• Erlass: Die bisherige Möglichkeit des Erlasses bei Mietausfällen wurde nicht in das LGrStG übernommen, da die Gebäude für die Grundstücksbewertung keine Rolle mehr spielen. Ein Erlassantrag kann auch nicht damit begründet werden, dass die neue Grundsteuer wesentlich von der bisherigen abweicht, denn dies hat der Gesetzgeber zur Beseitigung der Verfassungswidrigkeit des bisherigen Rechts bewusst in Kauf genommen.