Das geht aus dem aktuellen Quartalsbericht „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“ hervor, den die Landeshauptstadt am Dienstag, 13. Februar, vorstellte.
Keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr gibt es bei zwei Faktoren: Zum einen sind die Finanzierungskosten für Immobilien vergleichsweise hoch, zum anderen achten Interessenten stark auf den energetischen Zustand von Bestandobjekten, was auf die hohen Energiepreise und die geänderte Gesetzgebung zurückzuführen ist.
Günter Siebers, Vorsitzender des GutachterausschussesDas Gesamtvolumen der zehn höchsten Kaufpreise ist mit 311 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr mit einer Summe von rund 534 Millionen Euro gesunken.
Günter Siebers, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, sagte: „Die Anzahl der Immobilienverkäufe in Stuttgart ist weiter im Sinkflug. Der Wert für 2023 ist der niedrigste seit Beginn der digitalen Erfassung der Kaufverträge im Jahr 1985. Damit setzt sich der Abwärtstrend fort. Im Jahr 2022 waren noch 4.720 Transaktionen registriert worden.
2023 ist auch der Umsatz auf 2,29 Milliarden Euro um circa 36 Prozent gesunken.“ Im Hinblick auf den gesunkenen Geldumsatz sei außerdem die Entwicklung großvolumiger Transaktionen interessant. Siebers: „Das Gesamtvolumen der zehn höchsten Kaufpreise ist mit 311 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr mit einer Summe von rund 534 Millionen Euro gesunken.“ Siebers erklärte, dass sich bei den vorliegenden Preisen, insbesondere bei den Teilmärkten Bauland, bebaute Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen im Bestand ein Rückgang beobachten lasse.
Preise für Wohngebäude 2023 stetig gefallen
Der Rückgang von Eigentumsüberschreibungen und Geldumsatz spiegelt sich über alle Teilmärkte hinweg wider: Bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum. Die Transaktionszahlen zeigen folgenden prozentualen Rückgang: bei unbebauten Grundstücken rund fünf Prozent, bei bebauten Grundstücken circa 13 Prozent und bei Wohnungs- und Teileigentum rund 12 Prozent. Unbebaute Grundstücke sind um 39 Prozent zurückgegangen, bebaute Grundstücke um 42,5 Prozent und Wohnungs- und Teileigentum um rund 26 Prozent.
Verkaufs- und Umsatzsatzrückgänge zeigten sich bei den bebauten Grundstücken durchweg: Sowohl Ein-, Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser als auch Geschäfts- und Bürogebäude und gemischt genutzte Gebäude sind betroffen. Die Preise für Wohngebäude sind im Jahresverlauf 2023 stetig gefallen.
Rückgang der Preise von älteren Eigentumswohnungen
Für ein Einfamilienhaus wurden im Schnitt rund 825.000 Euro bezahlt. Ein Reihenhaus kostete im Durchschnitte rund 628.000 Euro. Die Preise lagen 2022 im Mittel noch bei 1,07 Millionen Euro beziehungsweise 720.000 Euro.
Für Eigentumswohnungen zeigt sich ein ähnliches Muster, sowohl im Bestand als auch im Neubau (Erstverkauf) sind die Transaktions- und Umsatzzahlen rückläufig. Die Eigentumsüberschreibungen von Neubauwohnungen sind im Jahresvergleich mit rund 57 Prozent wesentlich stärker zurückgegangen als die von Bestandswohnungen mit circa 8 Prozent. Das gesamte Jahr über ließ sich ein Rückgang der Preise von älteren Eigentumswohnungen beobachten, für Neubauwohnungen stabilisierten sich die Preise. Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf fiel von rund 4.905 Euro je Quadratmeter im Vorjahr auf circa 4.340 Euro. Bei neu erstellen Eigentumswohnungen kostete eine Wohnung 2022 im Durchschnitt rund 8.220 Euro je Quadratmeter. 2023 stieg dieser Betrag unwesentlich auf rund 8.240 Euro an.
Eigentumswohnungen in den Stadtbezirken
Die Tabelle gibt Auskunft über die Anzahl und die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den verschiedenen Stadtbezirken.
| Neubau | Wiederverkauf | |||
|---|---|---|---|---|
| Anzahl* | Durchschnittspreis (gerundet) | Anzahl* | Durchschnittspreis (gerundet) | |
|
Bereich Mitte Innenstadtbezirke, Botnang, Kaltental |
17 | 8.320 Euro/m² | 610 | 4.865 Euro/m² |
|
Bereich Nord Feuerbach, Stammheim, Weilimdorf, Zuffenhausen, Zazenhausen |
25 | 7.120 Euro/m² | 234 | 3.920 Euro/m² |
|
Bereich Neckar Bad Cannstatt, Hedelfingen, Hofen, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Rohracker, Uhlbach, Untertürkheim, Wangen |
5 | 7.180 Euro/m² | 317 | 3.750 Euro/m² |
|
Bereich Filder Birkach, Degerloch, Heumaden, Möhringen, Plieningen, Riedenberg, Rohr, Sillenbuch, Vaihingen |
41 | 9.020 Euro/m² | 368 | 4.240 Euro/m² |
| * Anzahl auswertbarer Fälle | ||||
Mit 52 verkauften Baugrundstücken für den ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau sind die Verkaufszahlen niedriger als im Vorjahr. Die durchschnittliche Bauplatzgröße (512 Quadratmeter) und der Flächenumsatz (26.610 Quadratmeter) sind ebenfalls gesunken. Der durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter Baugrund lag bei 1.580 Euro und damit unter dem Vorjahresniveau.
Im vergangenen Jahr wurden 12 Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau verkauft, weniger als im Vorjahr. Die durchschnittliche Bauplatzgröße (612 Quadratmeter) und der Flächenumsatz (6.730 Quadratmeter) lagen unter den Werten des letzten Jahres. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis (1.490 Euro) sank im Vergleich zum Vorjahr.
Neues Informationsangebot über Immobilienmarkt
Die Untersuchungen zur Fortschreibung der Bodenrichtwerte sind noch nicht abgeschlossen. Diese werden zusammen mit dem Grundstücksmarktbericht Ende Juni veröffentlicht.
Der Gutachterausschuss stellte zugleich ein neues Informationsangebot über den Immobilienmarkt der Landeshauptstadt vor. Ein Dashboard zeigt Angaben zu Umsätzen und Preisen von Eigentumswohnungen: https://geodashboard.stuttgart.de/etw (Öffnet in einem neuen Tab).
Informationen zu Verkäufen von Eigentumswohnungen in Stuttgart, wie Umsatz, durchschnittliche, minimal und maximal erzielte Kaufpreise, können über das neue Dashboard freizugänglich aufgerufen werden.
Möglich ist die individuelle Auswahl verschiedener Zeiträume und Stadtbezirke. Die Daten werden regelmäßig aktualisiert und bieten Bürgerinnen und Bürgern einen intuitiven und informativen Überblick über den Stuttgarter Markt für Eigentumswohnungen.
Informationen zum Gutachterausschuss
Als unabhängiges Sachverständigengremium entscheidet der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart nach Vorarbeit der Geschäftsstelle über die Bewertung von Immobilien. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist beim Stadtmessungsamt, Abteilung Immobilienmarktanalyse und Wertermittlung, angesiedelt. Weitere Informationen, zum Beispiel zur Erstellung von Wertgutachten, gibt es unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss oder im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, Telefon 0711 216-59601.
