Die soziale Erhaltungssatzung (sogenannte Milieuschutzsatzung) ist ein städtebauliches Instrument, das die Zusammensetzung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung schützen soll. Das Instrument bietet keinen Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter, sondern sichert den vorhandenen Wohnungsbestand.
Soziale Erhaltungssatzungen zum Schutz der Bevölkerungsstruktur
Durch Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung, der Umnutzung von Wohnen in Gewerbe oder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen droht eine Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung. Daher unterliegen bauliche Maßnahmen, die zu einer Veränderung der Wohnfläche führen, die Wohnungsstruktur verändern (beispielsweise Grundrissänderungen, Zusammenlegen von Wohnungen), sowie Modernisierungsmaßnahmen (beispielsweise der Einbau eines Aufzugs, Anbau eines Balkons, Modernisierung des Badezimmers) einem Genehmigungsvorbehalt. Der Genehmigungsvorbehalt gilt auch für baurechtlich verfahrensfreie Vorhaben.
Ein Aufstellungsbeschluss berechtigt die Stadtverwaltung bereits während der Durchführung der Voruntersuchungen unter Berücksichtigung des § 172 Abs. 2 BauGB von den Regelungen des § 15 Abs. 1 BauGB zur Zurückstellung von Vorhaben mit baurechtlicher Genehmigungspflicht und erlaubt die vorläufige Untersagung von Vorhaben ohne baurechtliche Genehmigungspflicht Gebrauch zu machen und so ggf. negative Entwicklungstendenzen bereits während der Satzungsaufstellung zu verhindern.
Ziel der Voruntersuchungen ist zu prüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung vorliegen. Dabei sollen für die drei Analyseebenen Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungsgefahr Aussagen gewonnen und die zu befürchtenden negativen städtebaulichen Folgen ermittelt werden. Die Erhebungsmethodik der Voruntersuchungen basiert auf einer Analyse sekundär-statistischen Datenmaterials sowie auf Primärerhebungen. Konkret wird für das jeweilige Untersuchungsgebieten durchgeführten Voruntersuchungen verschiedene Sekundärstatistiken des Statistischen Amts, des Baurechtsamts, des Stadtmessungsamts und des Sozialamts sowie weitere fachbezogene Daten, zum Beispiel des Jugend- und des Schulverwaltungsamts, verwendet. Diese Daten wurden mit den Ergebnissen der in den Gebieten durchgeführten Haushaltsbefragung (Vollerhebung) und der Ortsbildanalyse abgeglichen und weiter qualifiziert.
Aus der im jeweiligen Untersuchungsgebiet vorhandenen baulichen und soziodemografischen Struktur leiten sich dann in Kombination mit den zu erwartenden negativen städtebaulichen Auswirkungen die Ziele für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab.
Bei Fragen rund um die Voruntersuchungen können Sie sich gerne an die Abteilung Stadterneuerung und Wohnbauentwicklung (61-8) wenden.
Schaubild: Untersuchung der Voraussetzungen für eine soziale Erhaltungssatzung.
Schaubild: Erhebungsmethoden
Welche Maßnahmen betrifft das soziale Erhaltungsrecht?
Die Stadtverwaltung prüft, ob die geplanten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Hierbei gilt, dass Maßnahmen, die nicht mit dem Schutzziel von sozialen Erhaltungssatzungen zu vereinbaren sind, versagt werden.
Genehmigungspflichtige Vorhaben:
Rückbau (Abbruch/ Teilabbruch)
Durchführen von baulichen Änderungen (Modernisierungen)
Nutzungsänderung
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Verkauf von Gebäuden
Vor Erhalt der Genehmigung darf nicht mit den Baumaßnahmen begonnen werden. Das betrifft auch leerstehende und von Eigentümer/innen selbst genutzte Wohnungen. Die einzige Ausnahme sind Instandsetzungsmaßnahmen (beispielsweise Reparaturen).
Eine Übersicht über die jeweiligen genehmigungsfähigen und nicht genehmigungsfähigen Maßnahmen des entsprechenden Satzungsgebiets finden Sie bei den Downloads. Jeder Antrag wird individuell betrachtet. Durch das Unterzeichnen einer Verpflichtungserklärung können im Einzelfall auch Maßnahmen genehmigt werden, die ansonsten nicht genehmigungsfähig sind. Die unterschriebene Verpflichtungserklärung dient dazu, dass das Vorhaben den Zielen des Milieuschutzes nicht entgegensteht.
Nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) hat die Stadt ein allgemeines Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht steht der Stadt nicht an Wohnungen zu, die bereits nach Wohnungseigentumsrecht aufgeteilt sind, oder an denen Erbbaurechte bestehen. Auf Möglichkeiten der Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27 Abs. 1 BauGB wird verwiesen.
Genehmigungsfreie Maßnahmen:
Instandsetzungen und Instandhaltungen
Maßnahmen an Gebäuden oder in Räumen, die in zulässiger Weise zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden
Wir empfehlen Ihnen, sich vorab mit Frau Maike Blum abzustimmen.
Antragstellung
Antrag mit baurechtlicher Genehmigungspflicht: Einreichen des Bauantrags beim Baurechtsamt, automatische Weiterleitung an das Amt für Stadtplanung und Wohnen zur Prüfung
Antrag ohne baurechtliche Genehmigungspflicht: Antragstellung beim Amt für Stadtplanung und Wohnen Sachgebiet Wohnbauförderung
Erforderliche Genehmigungen anderer Behörden sind gesondert zu beantragen.
Die Behördennummer 115 ist in der Regel zum Festnetztarif und damit kostenlos über Flatrates erreichbar. Viele Mobilfunkanbieter haben ihre Preise den Festnetztarifen angepasst.
