Bodenrichtwerte mit Hinweisen zur Grundsteuer B

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens in Euro pro Quadratmeter für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er bezieht sich auf Grundstücke mit den angegebenen Grundstücksmerkmalen und gebietstypischen Eigenschaften. Abweichungen hinsichtlich wertbestimmender Merkmale einzelner Grundstücke bewirken entsprechende Abweichungen vom Bodenrichtwert.

Die Bodenrichtwerte werden jährlich zum Stichtag 1. Januar durch den Gutachterausschuss auf Grund der in der Kaufpreissammlung geführten Kauffälle unbebauter Grundstücke sowie nach den Erfahrungen auf dem Grundstücksmarkt beschlossen und anschließend in einer  Bodenrichtwertkarte (Öffnet in einem neuen Tab) veröffentlicht. Für einfache mündliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten wenden Sie sich bitte an das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts.

Das Bundesverfassungsgericht hatte im Jahr 2018 die bisherige Vorgehensweise zur Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber zur Änderung der Grundsteuererhebung eine Frist bis Ende 2024 zugebilligt. Dem ist der Bund mit dem Grundsteuerreformgesetz im Jahr 2019 nachgekommen.

Gleichzeitig wurde den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, durch eigene Gesetze vom Bundesrecht abweichen zu können. Baden‐Württemberg hat hiervon Gebrauch gemacht und im November 2020 das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) verabschiedet.

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Steuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben. Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich zukünftig ausschließlich aus einem pauschalisiert ermittelten Bodenwert. Dafür werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert. Das Ergebnis ist der sogenannte Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Sie bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt.

Zur Berechnung der neuen Grundsteuer B mussten Eigentümer*innen bis 31. Januar 2023 Informationen zu ihren Grundstücken an die Finanzbehörden melden. Diese Angaben umfassen insbesondere jeweils den Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 und die Flächengröße eines Grundstücks.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt die Grundsteuer A. Für die Grundsteuer A ist der Bodenrichtwert nicht relevant.

Den Bodenrichtwert und die Fläche Ihres Grundstückes können Sie seit dem 1. Juli 2022 im zentralen  Bodenrichtwertinformationssystem Baden‐Württemberg (Öffnet in einem neuen Tab) (BORIS-BW) einsehen. Sofern von der Steuerverwaltung Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke im Außenbereich für die Grundsteuer B angefordert werden, können diese hilfsweise mit den vom Gutachterausschuss ermittelten Wertansätzen für das zu bewertende Grundstück bestimmt werden. Hinweise hierzu, sowie zur Anwendung der Bodenrichtwerte bei übergroßen Grundstücken finden Sie in folgendem Merkblatt.

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Zone. Er bezieht sich immer auf ein unbebautes fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den typischen Merkmalen der Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone übereinstimmen (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten sind vor allem die Art und das Maß der baulichen Nutzung wesentliche Kriterien für die Abgrenzung einer Zone. Sie werden regelmäßig als Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks in der Bodenrichtwertkarte angegeben.

Da sich ein Bodenrichtwert immer auf einen definierten Stichtag und auf bestimmte Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks bezieht, kann der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den individuellen Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone und der Preisentwicklung seit dem Stichtag der Richtwertableitung. Eine von den Gutachterausschüssen einzuhaltende Toleranzgrenze für die Höhe der möglichen Abweichung gibt es ausschließlich für lagebedingte Wertunterschiede. Diese beträgt +/- 30 Prozent. 

Darüber hinaus kann es aufgrund der zuvor beschriebenen Eigenschaften eines Bodenrichtwertes vorkommen, dass dieser den Grundstücksmarkt nicht für alle Grundstücke innerhalb einer Zone repräsentativ widerspiegelt. Insbesondere in Gemengelagen kann es somit vorkommen, dass eine räumliche Abtrennung einzelner Grundstücke mit einer zum Bodenrichtwertgrundstück abweichenden zulässigen Nutzung nicht erfolgt (z. B. Freizeitgarten in einer Baulandzone). Der Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht (vgl. hierzu § 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Anzusetzen ist grundsätzlich der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.

Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in § 38 Absatz 4 jedoch eine sogenannte „Öffnungsklausel“:

Diese Öffnungsklausel ermöglicht den Eigentümern ein qualifiziertes Gutachten einzureichen und somit den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks bzw. der wirtschaftlichen Einheit abweichend vom festgestellten Grundsteuerwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) nachzuweisen. 

Es ist zu beachten, dass die Abweichung gegenüber dem Grundsteuerwert mehr als 30 Prozent betragen muss. Folglich müssen deutliche Abweichungen zwischen der bewerteten wirtschaftlichen Einheit und dem Bodenrichtwertgrundstück vorliegen, um den Nachweis eines niedrigeren Werts führen zu können. 

Bewertungsgegenstand des Gutachtens für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG muss zwingend die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach den §§ 25 und 37 LGrStG in Verbindung mit § 2 Bewertungsgesetz sein. Eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG kann aus einem oder mehreren Flurstücken und/oder aus Flurstücksteilen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG muss nicht identisch zum Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne sein. Angaben zur wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens sind in der Regel in den Mitteilungen des Finanzamts zur Grundsteuer an den Eigentümer enthalten. 

Das qualifizierte Gutachten kann entweder beim zuständigen Gutachterausschuss, bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder bei einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken beauftragt werden.  

Nähere Informationen zur Grundsteuer B und zum qualifiziertem Gutachten nach § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz stehen auf der  FAQ-Seite (Öffnet in einem neuen Tab) zur Grundsteuer B des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg zum Abruf bereit.

Sofern der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück bzw. Teile davon nicht gilt (siehe Abschnitt: "Ist der Bodenrichtwert der Marktwert meines Grundstücks?") können Sie ein Gutachten beantragen, das ausschließlich die Ermittlung des für die zulässige Nutzung zutreffenden Wertes durch die Geschäftsstelle zum Gegenstand hat. 

Das Gutachten weist den Bodenwert ohne Berücksichtigung der Bebauung ausschließlich auf Basis der planungsrechtlich zulässigen Nutzung nach. Weitere wertbestimmende Grundstücksmerkmale bleiben unberücksichtigt und werden auch nicht erhoben. Eine Besichtigung findet nicht statt.

Voraussetzung für den Antrag ist, dass

• sich das Grundstück in Ihrem Eigentum befindet oder Sie ein Erbbaurecht an diesem haben. Sollten Sie nicht selbst Eigentümer*in oder Erbbauberechtigte*r sein, wird ein Nachweis der Antragsberechtigung, z.B. eine Vollmacht des*der Eigentümers*in benötigt.
• der Nachweis einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Nutzung aus den vorliegenden Planunterlagen einfach abzuleiten ist

Die Gebühr für ein Gutachten beträgt 345 Euro zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. In der Gebühr ist eine Ausfertigung des Gutachtens für die antragstellende Person enthalten. Ist die antragstellende Person nicht Eigentümer oder Teil der Eigentümergemeinschaft, erhält der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft eine weitere Ausfertigung. Für jede weitere Ausfertigung bzw. jeden weiteren Auszug aus der Wertermittlung, auch aufgrund gesetzlicher Vorschriften, werden Gebühren in Höhe von 0,50 Euro zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer je Seite berechnet.

Nach Antragstellung wird geprüft, ob die Voraussetzungen für den Antrag erfüllt sind. Für den Fall, dass die vorstehenden Voraussetzungen nicht erfüllt sind, erfolgt eine gebührenpflichtige Ablehnung. Die Gebühr beträgt in diesem Fall 90 Euro zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.

Im Falle einer Rücknahme des Antrags entstehen Gebühren nach dem bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Aufwand.

Alternativ kann ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses beantragt werden. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn

• weitere wertbestimmende Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden sollen (z. B. Lagenachteile gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück oder rechtliche Belastungen wie Wegerechte),
• die planungsrechtlich zulässige Nutzung nur mit erheblichem Aufwand ermittelt werden kann (zum Beispiel, wenn kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt)

Weitere Informationen zum Verkehrswertgutachten finden Sie  hier.

Gutachten des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle sind für die Feststellung des Grundsteuerwerts durch die Finanzbehörde für diese nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine Gewährleistung für deren Anerkennung kann daher nicht übernommen werden.

Für eine Beratung steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gerne zur Verfügung:

 bodenrichtwertestuttgartde

 +49 711 216-59635