Der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, sagte: „Der Jahresauftakt 2024 stimmt verhalten optimistisch. Transaktionszahlen und Geldumsätze liegen oberhalb des Niveaus des Vorjahresquartals.“ Eine echte Trendwende sei aber noch nicht erkennbar. „Zwar steigen die Transaktions- und Umsatzzahlen im Gesamten wieder, aber nicht in allen Teilmärkten gleichermaßen. Es wurden zwar deutlich mehr Eigentumswohnungen als im Vorjahresquartal gehandelt, bei den bebauten Grundstücken fielen die Zuwächse jedoch gering aus und die unbebauten Grundstücke haben sogar Rückgänge zu verzeichnen.“
Bei der Entwicklung der Preise zeigt sich im ersten Quartal 2024 ebenfalls kein Umschwung. Die Preise für Bauland für den individuellen Wohnungsbau, bebaute Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen im Bestand sind weiter gesunken. Die Preise für Neubauwohnungen stagnieren wie zuletzt.
Wie im Grundstücksmarktbericht 2024 berichtet, lag die Anzahl der Immobilienverkäufe 2023 mit rund 4.200 Verträgen auf einem historischen Tiefstand. Dies entspricht einem Rückgang um 11 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Geldumsatz mit circa 2,3 Milliarden Euro um rund 36 Prozent gesunken. Die weiterhin unsichere Lage in der Bau- und Immobilienbranche, gestiegene Preise für Energie und Baumaterialien sowie die gestiegenen Finanzierungskosten machten sich 2023 auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt bemerkbar. Der neu erschienene Marktbericht enthält außerdem die Daten für die Wertermittlung zum Stichtag.
Bodenrichtwerte für Büroimmobilien variieren je nach Lage
Diese Rahmenbedingungen schlagen sich ebenfalls auf die Bodenrichtwerte nieder. Der Gutachterausschuss schrieb die zum 1. Januar 2024 ermittelten Bodenrichtwerte im Bereich des individuellen Wohnungsbaus stadtweit um minus 10 Prozent, im Bereich des Geschosswohnungsbaus um minus 20 Prozent fort. Die Richtwerte für gewerbliche Flächen stagnieren oder sinken, abhängig von der Lage und Nutzungsart.
Die Richtwerte für Bürogebiete in der City sind aufgrund der höheren Nachfrage und höherer Spitzenmieten mit minus 10 Prozent weniger stark gesunken als jene Richtwerte im restlichen Stadtgebiet (minus 20 Prozent Fortschreibung). Siebers sagte: „Wir können beobachten, dass für viele Unternehmen die Lagen in den Außenbezirken weiterhin nicht attraktiv sind, sondern die Idealvorstellung in Richtung nachhaltiger Gebäude mit modernen Flächenkonzepten und guter Verkehrsanbindung in der Innenstadt tendiert.“ Die Richtwerte für Geschäftshäuser in der Stuttgarter City wurden aufgrund der schwierigen Marktlage im Einzelhandel um minus zehn Prozent fortgeschrieben.
Schwache Verkaufszahlen auch im ersten Quartal 2024
Wie sich die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart im ersten Quartal 2024 fortsetzt, zeigt der neue Quartalsbericht. Mit 1.077 registrierten Eigentumsüberschreibungen in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 kann ein schwacher, wenngleich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum umsatzstärkerer Jahresauftakt diagnostiziert werden. Die Zahl der Kauffälle liegt zwar unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre von 1.177, jedoch entspricht sie einer Steigerung von rund 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Geldumsätze sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 6 Prozent gestiegen. Sie lagen mit 507 Millionen Euro ebenfalls unter dem zehnjährigen Mittel von 675 Millionen Euro.
Die Veränderungen von Transaktionszahlen und Geldumsätzen verhalten sich je nach Teilmarkt unterschiedlich. Eigentumsüberschreibungen von unbebauten Grundstücken haben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 24 Prozent abgenommen, Geldumsätze um circa 14 Prozent. Verkäufe von bebauten Grundstücken sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 2 Prozent gestiegen, Geldumsätze um 1,5 Prozent. Die Zahl der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum liegt rund 23 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum, der Geldumsatz rund 12 Prozent.
Zu Anfang des Jahres wurden zwar weniger Ein- und Zweifamilienhäuser als im Vorjahreszeitraum gehandelt, im Gegensatz dazu aber mehr Drei- und Mehrfamilienhäuser. Gemischt genutzte Gebäude gingen ebenfalls häufiger in neue Besitzverhältnisse über. Mit drei Verkäufen wurden Geschäfts- und Bürogebäude nahezu genauso wenig gehandelt wie im Vorjahreszeitraum. Der Geldumsatz steigt mit rund 59 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, was auf einen hohen Einzelkaufpreis zurückzuführen ist.
Im Bereich der Eigentumswohnungen hatte sich das veränderte Marktumfeld letztes Jahr besonders markant in Form eines Einbruches des Neubausegments gezeigt. Im ersten Quartal 2024 wurden nun mit 22 Neubauwohnungen rund 47 Prozent mehr Verkäufe getätigt als im Vorjahreszeitraum. 67 umgewandelte Wohnungen wurden verkauft, 38 mehr als im Vorjahreszeitraum. Bei Bestandswohnungen beträgt die Steigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rund 18 Prozent. Die Geldumsätze steigen bei Neubauwohnungen um rund 81 Prozent, bei Bestandswohnungen im Wiederverkauf um 6 Prozent.
Bei der Entwicklung der Preise zeigt sich keine Trendumkehr. Für Bauland für den individuellen Wohnungsbau, bebaute Wohngrundstücke und Eigentumswohnungen im Bestand wird weiterhin ein Rückgang beobachtet. Die Preise für Neubauwohnungen verbleiben auf gleichem Niveau.
Informationen zum Gutachterausschuss
Als unabhängiges Sachverständigengremium entscheidet der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart nach Vorarbeit der Geschäftsstelle über die Bewertung von Immobilien. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist beim Stadtmessungsamt, Abteilung Immobilienmarktanalyse und Wertermittlung, angesiedelt.
Der Gutachterausschuss veröffentlicht die Bodenrichtwertkarte als Atlas sowie online unter https://gis7.stuttgart.de/ (Öffnet in einem neuen Tab). Die zum 1. Januar 2024 vorgenommenen Fortschreibungen der Richtwertniveaus in Euro pro Quadratmeter haben aufgrund rechtlicher Vorgaben keine Auswirkungen auf die Grundsteuer. Neben dieser Fortschreibung wurden durch den Gutachterausschuss auch Grenzverläufe einzelner Zonen angepasst. Hierdurch ergeben sich Veränderung in der Zuordnung von Grundstücken bzw. Grundstücksteilen zu dem für die Grundsteuer relevanten Richtwert. Die Bodenrichtwertniveaus zum 1. Januar 2022 und die gegebenenfalls angepassten Zonengrenzen können voraussichtlich ab Mitte Juli im Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg unter https://www.gutachterausschuesse-bw.de (Öffnet in einem neuen Tab) abgerufen werden.
Der allgemeine Teil des Grundstücksmarktberichts (ohne Daten für die Wertermittlung) ist online unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss (Öffnet in einem neuen Tab) abrufbar. Dort sind die in Stuttgart erzielten Umsätze und Preise für das jeweilige Jahr abgebildet. Unter genanntem Link erscheint zudem vier Mal im Jahr der Quartalsbericht mit Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt, basierend auf Auswertungen der Kaufpreissammlung.
Weitere Informationen, zum Beispiel zur Erstellung von Wertgutachten, gibt es online unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss (Öffnet in einem neuen Tab) oder im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, Tel. 0711 216-59601.
