Die Berichte des Statistischen Amtes sowie des Amtes für Stadtplanung und Wohnen zeigen Entwicklungen unter anderem in den Bereichen Wohnungsneubau, Mietwohnungsmarkt und Geförderter Mietwohnungsbau. Außerdem wird das Rekordjahr des städtischen Energiesparprogramms bilanziert.
In den Pandemiejahren 2020 und 2021 hatte sich der Wohnungsmarkt leicht entspannt. 2022 erlebte Stuttgart eine unerwartet starke Bevölkerungszunahme. Knapp 6.300 Personen (+1 Prozent) zogen in die Landeshauptstadt. Auch im ersten Quartal 2023 hielt das Wachstum an: bis Ende April kamen 680 Personen dazu. Die steigenden Einwohnerzahlen erhöhte die Nachfrage nach Wohnraum merklich.
Neben der Bevölkerungszahl stiegen 2022 die Baukosten und Zinsen sprunghaft an. So sind Neubauvorhaben häufig nicht mehr wirtschaftlich umsetzbar. Fachkräftemangel und gestörte Lieferketten erschweren den Wohnungsbau. Die veränderten Rahmenbedingungen führen dazu, dass Neubauvorhaben teils zurückgestellt werden: In Stuttgart ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen im Jahr 2022 um 37 Prozent auf 1163 genehmigte Wohnungen gesunken. Ein deutlicher Rückgang der Neubauaktivitäten ist spätestens für das Jahr 2024 zu erwarten, sofern sich die Kostensituation nicht verbessert.
Die Stadt treibt trotz dieser Herausforderungen die Planungen für neue Wohnungen und Wohnquartiere voran und beabsichtigt, künftig vermehrt Grundstücke zu kaufen. So sollen strategische Flächen für den Wohnungsbau gesichert werden.
Mieten steigen stärker als Kaufpreise
Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Stuttgart sind jahrelang deutlich stärker gestiegen als die Mieten. In der zweiten Jahreshälfte 2022 kehrte sich dieser Trend um und die Preise für Wohneigentum sanken leicht. Im Gesamtjahresvergleich verteuerten sich die Durchschnittspreise trotzdem moderat. Eigentumswohnungen im Wiederverkauf kosteten im Jahr 2022 durchschnittlich 4.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (+1,8 Prozent) und neu erstellte Eigentumswohnungen rund 8.200 Euro je Quadratmeter (+4,8 Prozent). Die stark gestiegenen Zinsen für Hypothekendarlehen sowie die hohe Inflation führen zu zögerlichem Kaufverhalten.
Zugleich bleibt der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart angespannt. Das Mietpreisniveau des Stuttgarter Mietspiegels ist zwischen 2020 und 2022 um 6,8 Prozent auf 11,04 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen (Nettokaltmiete). Die durchschnittliche Angebotsmiete der online am Markt angebotenen Wohnungen lag im ersten Halbjahr 2022 bei 14,70 Euro je Quadratmeter nettokalt. Da Angebot und Nachfrage auseinanderklaffen, hat Stuttgart hinter München und Frankfurt am Main den teuersten Mietwohnungsmarkt in Deutschland.
„Hohe Mietpreise machen es besonders Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen schwer, passenden Wohnraum im Stadtgebiet zu finden“, so Matthias Fatke, Leiter des Statistischen Amtes der Landeshauptstadt. Er sagte weiter: „Trotz des im Bundesvergleichs sehr hohen Kaufkraftniveaus sind viele Stuttgarterinnen und Stuttgarter von hohen Wohnkosten belastet: Fast jeder fünfte Haushalt, der in einer Mietwohnung lebt, wendet mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete auf und ist somit über seine Möglichkeiten belastet.“
Stadt fördert Mietwohnungsbau
Um einkommensschwächeren Haushalten kostengünstiges Wohnen zu ermöglichen, investiert die Landeshauptstadt verstärkt in den Bau von Sozialmietwohnungen. Für die angemeldeten Sozialmietwohnungen gewährte das städtische Liegenschaftsamt beim Abschluss von Kaufverträgen in der Vergangenheit Grundstücksverbilligungen in Höhe von 9,56 Mio. Euro. Zugleich investiert sie in den Mietwohnungsbau für die Mittelschicht und fördert die Bildung von Wohneigentum, um mehr Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen, insbesondere Familien mit Kindern, mit Wohnraum zu versorgen. Für den geförderten Wohnungsbau investierte die Stadt im vergangenen Jahr 10,27 Mio. Euro. Insgesamt stellte die Stadt somit eine Summe von circa 19,8 Mio. Euro für bezahlbaren Wohnungsbau bereit.
Ende 2022 umfasste der Bestand an geförderten Wohnungen in Stuttgart 16.343 Wohnungen, darunter 14.484 Sozialmietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen, 748 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher und 1.111 geförderte Wohnungen im selbstgenutzten Eigentum. Gegenüber dem Jahr 2010 hat sich der Gesamtbestand geförderter Wohnungen um knapp 3.560 Einheiten verringert, da in der ersten Hälfte der 2010er Jahre bei vielen Sozialmietwohnungen die Mietpreisbindung auslief. Seit 2020 bleibt der Bestand an geförderten Wohnungen nahezu stabil. Sein Anteil am gesamten Wohnungsbestand liegt bei 5,2 Prozent. Im Großstadtvergleich verfügt Stuttgart über einen durchschnittlichen Anteil an geförderten Wohnungen.
Alexander Pazerat, Leiter der Abteilung Wohnen, sagte: „Wir können den Bestand an Sozialmietwohnungen nur mit großer Anstrengung aufrechterhalten. Neben dem Neubau, setzten wir uns dafür ein, dass die Mietpreis- und Belegungsbindungen verlängert oder neu begründet werden.“ Pazerat weiter: „Die Zahl der Haushalte, die auf eine Sozialwohnung warten, ist nach wie vor deutlich zu hoch. Sie wäre jedoch noch höher, wenn die aus der Ukraine geflüchteten Menschen die Voraussetzungen für die Aufnahme in diese Vormerkdatei erfüllt hätten. Mit dem Amt für Öffentliche Ordnung konnten wir eine Lösung finden, um die Situation für die Wartenden zu verbessern beziehungsweise zu beschleunigen.“
Ende 2022 waren 4.358 wohnungssuchende Haushalte für eine Sozialmietwohnung vorgemerkt, darunter 2.926 Not- und Dringlichkeitsfälle. Im vergangenen Jahr konnten insgesamt 184 neue Sozialmietwohnungen bezogen werden. Weitere 26 Wohnungen kamen durch neue Belegungsrechte aus dem „Bündnis für Wohnen“ dazu. Mit der Fertigstellung von 21 Wohnungen aus den städtischen Programmen „Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher“ und „Schaffung von Wohnraum zur Miete“ wurden im Jahr 2022 insgesamt 231 geförderte Mietwohnungen bezogen. Darüber hinaus wurden 20 geförderte Wohneinheiten im Stuttgarter Eigentumsprogramm bezugsfertig.
Wohnungsengpässe in der Region
Wie in den meisten wirtschaftlich dynamischen Großstadtregionen ist auch in der Region Stuttgart Wohnraum knapp. Kennzeichnend für den regionalen Wohnungsmarkt sind zwei gegenläufige Tendenzen: Auf der einen Seite ist seit Anfang der 2000er-Jahre der Wunsch nach zentralen und gut erschlossenen Wohnstandorten gestiegen, auf der anderen Seite weichen die Stuttgarter Einwohnenden seit 2012 vermehrt in die Region aus. Vor allem junge Familien nehmen für eine finanzierbare Wohnung lieber Abstriche hinsichtlich der zentralen Lage in Kauf. Vorrangig Orte im Umland Stuttgarts mit guten Verkehrsanbindungen entlang der Schnellstraßen und S-Bahn-Straßen erfahren zunehmend Beliebtheit. Die Wohnungsengpässe entspannen sich jedoch sichtlich erst in den ländlichen Gemeinden des entfernten Umlands.
Rekord bei Unterstützung für energetische Sanierungen
Das Stuttgarter Energiesparprogramm erzielte 2022 einen Rekord: Mit einer Summe von 16,2 Mio. Euro bewilligte die Stadt 500 Sanierungsprojekte. Die Investitionssumme der Gebäudeeigentümer für insgesamt 1.974 Wohnungen betrug 115 Mio. Euro. Die Stadt bezuschusst seit 1998 energetische Sanierungen, seit 2020 können unter anderem auch Wohnungsunternehmen vom Förderprogramm profitieren.
Auch im Heizungsaustauschprogramm konnten zahlreiche Vorhaben gefördert werden. In 116 Gebäuden wurden Kohleöfen und Ölkesselanlagen ausgetauscht, was die Stadt mit einer Summe von 1,5 Mio. Euro förderte.
Neben einer Kostenentlastung für Eigentümerinnen und Eigentümer tragen die Programme maßgeblich dazu bei, dem städtischen Ziel der Klimaneutralität 2035 näher zu kommen.
Weitere Infos im Themenheft des Statistischen Amts
Das Themenheft Nr. 3/2023 zum Wohnungsmarkt Stuttgart ist beim Statistischen Amt zum Preis von 11 Euro erhältlich. Adresse: Eberhardstraße 37, 70173 Stuttgart; Telefon: 0711 216-98587; E-Mail: komunisstuttgartde; oder als kostenfreier Download unter www.stuttgart.de/statistik-infosystem (Öffnet in einem neuen Tab).