Mietpreise und Mietspiegel

Wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung unangemessen hohe Entgelte fordert, handelt gemäß § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG) ordnungswidrig. Als unangemessen hoch zählen Mieten, die die üblichen Preise für vergleichbare Wohnungen um mehr als 20 Prozent übersteigen.

Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Außerdem ist nach § 8 WiStrG der erzielte Gewinn abzuführen. Auf Antrag des Mieters kann der Mehrerlös an ihn erstattet werden.

Im Unterschied zur Mietpreisüberhöhung handelt es sich beim Mietwucher nicht um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat.

Nach §291 Strafgesetzbuch liegt Mietwucher vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% übersteigt. Eine derart hohe Miete steht in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters. Außerdem muss der Vermieter, die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzen. Liegen Anhaltspunkte für eine Straftat vor, wird der Vorgang an die Staatsanwaltschaft abgegeben.
Mietwucher wird mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bestraft.

Die Stadt Stuttgart veröffentlicht alle zwei Jahre einen  qualifizierten Mietspiegel. Dieser gibt Auskunft über die Entwicklung der Mieten der nicht preisgebundenen Wohnungen. Für Sozialmietwohnungen gelten besondere Bestimmungen.

Erstellt wird der Mietspiegel vom  Statistischen Amt und dem  Amt für Stadtplanung und Wohnen.

Mietrechtsänderungen 2019/2020

Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war.

Reduzierung der Modernisierungsumlage auf 8 % (bisher 11 %) mit Kappungsgrenze

Seit dem 1. Januar 2019 können Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 % jährlich (bisher: 11 %) auf die Mieter umgelegt werden. Für die Umlage von Modernisierungskosten gilt nun darüber hinaus eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Wenn die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter liegt, darf die Miete nach einer Modernisierung nur 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter seit dem 1. Januar 2020 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Diese Vorgehensweise soll die Berechnung der Modernisierungskosten bzw. Modernisierungsumlage für Vermieter erleichtern.

Pflichtverletzung „Herausmodernisieren“

Seit dem 1. Januar 2019 wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn nach der Ankündigung einer Modernisierung nicht innerhalb der nächsten zwölf Monate mit der Maßnahme begonnen wird, oder die Arbeiten nach Beginn der Baumaßnahmen mehr als zwölf Monate ruhen, oder der Vermieter eine Mieterhöhung von mindestens 100 % angekündigt oder wenn die bauliche Veränderung so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Vermietern soll es dadurch erschwert werden, Mieter durch die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen zur Kündigung des Mietverhältnisses zu veranlassen.  

„Mietpreisbremse“

Durch ein Urteil des Landesgerichts Stuttgart vom 13. März 2019 wurde die Mietpreisbremsenverordnung Baden-Württemberg vom 29. September 2015 aufgrund von Mängeln in der Gesetzesbegründung für unwirksam erklärt. Die Neuregelung wurde auf Basis eines Gutachtens erstellt. Die Verordnung trat am 4. Juni 2020 in Kraft und galt ursprünglich bis 31. Oktober 2020. Diese Frist wurde nun mehr bis zum 31. Dezember 2025 verlängert.

Seit dem 4. Juni 2020 darf die Miete bei Neuvermietung in Stuttgart und in 88 weiteren Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um maximal 10 % übersteigen (§ 556d i.V.m. Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 26. Mai 2020). 

Möchte der Vermieter nach § 556 e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Vormiete eine Miete verlangen, die die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse übersteigt, ist er verpflichtet, unaufgefordert Auskunft über die Vormiete zu geben. Andernfalls darf der Vermieter nur die zulässige Miete gemäß der Mietpreisbremse verlangen. 

In Mietverhältnissen, die ab dem 4. Juni 2020 begründet werden, hat der Mieter künftig gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Wenn der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate (entspricht 2,5 Jahre) nach Beginn des Mietverhältnisses rügt, kann nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangt werden. Eine Rückforderung vom Beginn des Mietverhältnisses an soll zudem ausgeschlossen sein, wenn das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war. In diesem Fall kann der Mieter ebenfalls nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.  

Abgesenkte Kappungsgrenze

Die Landesregierung hat Gemeinden oder Teile von Gemeinden bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten, darunter auch Stuttgart, wird deshalb für bestehende Mietverhältnisse die Kappungsgrenze von 20 Prozent auf 15 Prozent herabgesetzt.Die Verordnung gilt bis zum 30. Juni 2025.

Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung in Eigentumswohnungen

Die Landesregierung hat Gemeinden oder Teile von Gemeinden bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten, darunter auch Stuttgart, wird deshalb die Kündigungssperrfrist von 3 auf 5 Jahre verlängert. 

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, so kann der Erwerber bei berechtigten Interesse das Mietverhältnis demnach erst nach Ablauf von 5 Jahren kündigen. Diese Verordnung gilt bis 30. Juni 2025. 

Rechtsberatung bieten neben den freien Rechtsanwälten die jeweiligen Interessenvertreter Haus & Grund sowie der Mieterverein an.