Zulässige Miethöhe, Mietpreise und Mietspiegel

Die Stadt Stuttgart veröffentlicht alle zwei Jahre einen  qualifizierten Mietspiegel. Dieser gibt Auskunft über die Entwicklung der Mieten der nicht preisgebundenen Wohnungen. Für Sozialmietwohnungen gelten besondere Bestimmungen.

Der Stuttgarter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundlagen vom   Statistischen Amt und dem  Amt für Stadtplanung und Wohnen als Regressionsmietspiegel erstellt. Es handelt sich um einen qualifizieren Mietspiegel nach § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Interessenverbände Haus‐, Wohnungs‐ und Grundeigentümerverein Stuttgart und Umgebung e. V. und der DMB‐Mieterverein Stuttgart und Umgebung e. V. sind an der Erstellung beteiligt.

Ein Mietspiegel stellt lediglich das aktuelle Marktgeschehen auf dem Wohnungsmarkt dar und soll keine Anreize für bestimmte Merkmale setzen oder steuernd auf die Miethöhe einwirken.

Der Mietspiegel enthält nach seiner gesetzlichen Definition eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete – also die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum auf dem „freien“ Wohnungsmarkt Stuttgarts üblich ist. Diese ortsübliche Vergleichsmiete ist auch der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung. In die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete fließen alle Mietverhältnisse ein, die innerhalb der letzten sechs Jahre abgeschlossen wurden oder bei denen in diesem Zeitraum eine Mietpreisanpassung erfolgte (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden‐Württemberg (Mietpreisbremse) wurde auf Basis eines Gutachtens erstellt und trat am 4. Juni 2020 in Kraft und galt ursprünglich bis 31. Oktober 2020. Diese Frist wurde zwischenzeitlich bis zum 31. Dezember 2025 verlängert.

Seit dem 4. Juni 2020 darf die Miete bei Neuvermietung in Stuttgart und in 88 weiteren Städten und Gemeinden in Baden‐Württemberg die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um maximal 10 % übersteigen (§ 556d BGB in Verbindung mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden‐Württemberg vom 26. Mai 2020). 

Möchte der Vermieter nach § 556 e Abs.1 BGB unter Berufung auf die Vormiete eine Miete verlangen, die die zulässige Miete nach der Mietpreisbegrenzungsverordnung übersteigt, ist er verpflichtet, unaufgefordert Auskunft über die Vormiete zu geben. Andernfalls darf der Vermieter nur die zulässige Miete gemäß der Mietpreisbegrenzungsverordnung verlangen. 

Bei Mietverhältnissen, die ab dem 4. Juni 2020 begründet werden, hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Wenn der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate (entspricht 2,5 Jahre) nach Beginn des Mietverhältnisses rügt, kann nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangt werden. Eine Rückforderung vom Beginn des Mietverhältnisses an soll zudem ausgeschlossen sein, wenn das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet war. In diesem Fall kann der Mieter ebenfalls nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. 

Nach § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen:  

• Die Miete ist in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert. 
• Das Mieterhöhungsverlangen wird frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht.
• Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen­verordnung Baden‐Württemberg). Mieterhöhungen, die wegen baulicher Änderungen oder der Erhöhung der Betriebskosten erfolgt sind, bleiben unberücksichtigt. 

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 

• einen  Mietspiegel PDF‐Datei 8,85 MB(§§ 558c, d BGB), 
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), 
• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder 
• entsprechende Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen.

Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Woh­nung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben aus dem Mietspiegel auch dann zusätzlich mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf eine andere Begründungsmöglichkeit stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).  

Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Erteilt der Mieter die Zustimmung nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten beim zuständigen Amtsgericht Klage erheben. Innerhalb der Überlegungsfrist steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats zu (§ 561 BGB); die Zustimmung zur Mieterhöhung kann dann nicht gefordert werden. 

Hat der Mieter der Erhöhung zugestimmt, wird die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.

Beispiel: 

• Zugang Mieterhöhungsverlangen: 15.5.2025 
• Ende der Überlegungsfrist des Mieters: 31.7.2025 
• Bei Zustimmung, Fälligkeit der neuen Miete ab: 1.8.2025 
• Bei Nicht‐Zustimmung endet die Frist für Klage auf Zustimmung am: 31.10.2025

Eine Kündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist nicht zulässig. 

Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gelten abweichende Vorschriften (siehe Hinweis bei Mietpreisrechtliche Angelegenheiten).

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen­verordnung Baden‐Württemberg besagt, dass die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen darf. Mieterhöhungen, die wegen baulicher Änderungen oder der Erhöhung der Betriebskosten erfolgt sind, bleiben unberücksichtigt. 

Die Landesregierung hat Gemeinden oder Teile von Gemeinden bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten, darunter auch Stuttgart, wird deshalb für bestehende Mietverhältnisse die Kappungsgrenze von 20 Prozent auf 15 Prozent herabgesetzt. Die Verordnung gilt bis zum 30. Juni 2025.

Wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt, handelt gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) ordnungswidrig. Als unangemessen hoch gelten Mieten, die die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen (ortsübliche Vergleichsmiete) um mehr als 20 Prozent übersteigen.

Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Außerdem ist nach § 8 WiStrG der erzielte Gewinn abzuführen. Auf Antrag des Mieters kann der Mehrerlös an ihn erstattet werden. Verdachtsfälle auf Mietpreisüberhöhung können beim Amt für Stadtplanung und Wohnen unter  mietpreisstuttgartde angezeigt werden

Im Unterschied zur Mietpreisüberhöhung handelt es sich beim Mietwucher nicht um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat.

Nach §291 Strafgesetzbuch liegt Mietwucher vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% übersteigt. Eine derart hohe Miete steht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters. Außerdem muss der Vermieter, die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters ausnutzen. Liegen Anhaltspunkte für eine Straftat vor, wird der Vorgang an die Staatsanwaltschaft weitergeleitet.
Mietwucher wird mit einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bestraft.

Reduzierung der Modernisierungsumlage auf 8 % (bisher 11 %) mit Kappungsgrenze

Seit dem 1. Januar 2019 können Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8 % jährlich (bisher: 11 %) auf die Mieter umgelegt werden. Für die Umlage von Modernisierungskosten gilt darüber hinaus eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Wenn die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter liegt, darf die Miete nach einer Modernisierung nur 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter seit dem 1. Januar 2020 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Diese Vorgehensweise soll die Berechnung der Modernisierungskosten bzw. Modernisierungsumlage für Vermieter erleichtern.

Pflichtverletzung Herausmodernisieren

Seit dem 1. Januar 2019 wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn nach der Ankündigung einer Modernisierung nicht innerhalb der nächsten zwölf Monate mit der Maßnahme begonnen wird oder die Arbeiten nach Beginn der Baumaßnahmen mehr als zwölf Monate ruhen oder der Vermieter eine Mieterhöhung von mindestens 100 % angekündigt hat oder wenn die bauliche Veränderung so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Vermietern soll es dadurch erschwert werden, Mieter durch die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen zur Kündigung des Mietverhältnisses zu veranlassen.

Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung in Eigentumswohnungen

Die Landesregierung hat Gemeinden oder Teile von Gemeinden bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten, darunter auch Stuttgart, wird deshalb die Kündigungssperrfrist von 3 auf 5 Jahre verlängert. 

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber bei berechtigtem Interesse das Mietverhältnis erst nach Ablauf von 5 Jahren kündigen. Diese Verordnung gilt bis 30. Juni 2025.